電梯廣告收費(fèi)歸誰(shuí)管？如何理清收益分配與運(yùn)營(yíng)規(guī)則

電梯廣告費(fèi)用明細(xì)表：收益透明的第一道防線

你可能在小區(qū)電梯里見(jiàn)過(guò)三只小山羊的洗護(hù)用品廣告，但你是否清楚這些廣告位每月為物業(yè)帶來(lái)多少收入？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條，電梯廣告收益屬于全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)?，F(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司往往以電梯廣告費(fèi)用明細(xì)表不透明為由，將收益用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)。

要破解這個(gè)困局，可要求物業(yè)公示電梯廣告費(fèi)用明細(xì)表。例如某頭部物管企業(yè)開(kāi)發(fā)的拍電梯廣告的App，能實(shí)時(shí)查看廣告主支付金額、投放周期和分成比例。北京某小區(qū)通過(guò)該平臺(tái)發(fā)現(xiàn)某零食品牌徐福記電梯廣告女孩系列投放費(fèi)用竟有30%未計(jì)入公賬，成功追回12萬(wàn)元公共收益。

三只小山羊電梯廣告的商業(yè)模式啟示

母嬰品牌三只小山羊的電梯廣告投放策略值得研究。其采用分眾傳媒的智能屏設(shè)備，在高端社區(qū)投放動(dòng)態(tài)廣告。根據(jù)電梯廣告收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這類帶互動(dòng)功能的電子屏月租金可達(dá)3000-8000元/臺(tái)，是傳統(tǒng)框架廣告的3倍。

但高收益伴隨高爭(zhēng)議：某二線城市業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)，三只小山羊支付的電梯廣告費(fèi)用中，物業(yè)公司擅自扣留45%作為管理費(fèi)。這直接引發(fā)關(guān)于電梯的廣告收益歸誰(shuí)的司法訴訟，最終法院判決物業(yè)需返還超額收取部分。

徐福記電梯廣告女孩背后的投放邏輯

徐福記近年推出的糖果系列電梯廣告，選用扎雙馬尾的元?dú)馍倥蜗?，精?zhǔn)觸達(dá)年輕家庭客群。這種精準(zhǔn)投放背后是電梯廣告收費(fèi)價(jià)格的精細(xì)計(jì)算：核心商圈住宅電梯廣告報(bào)價(jià)比辦公區(qū)高出20%-35%，黃金時(shí)段輪播頻次溢價(jià)可達(dá)50%。

但廣告主常面臨投放效果監(jiān)測(cè)難題。某科技公司開(kāi)發(fā)的拍電梯廣告的App內(nèi)置AI識(shí)別系統(tǒng)，能統(tǒng)計(jì)廣告觸達(dá)人次和停留時(shí)長(zhǎng)。試用數(shù)據(jù)顯示，徐福記廣告女孩的人均觀看時(shí)長(zhǎng)比行業(yè)均值高出12秒，驗(yàn)證了創(chuàng)意內(nèi)容的價(jià)值。

電梯的廣告收益歸誰(shuí)：法律與實(shí)踐的差距

《民法典》第二百八十二條明確規(guī)定電梯廣告收益扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有。但合理成本如何界定？某物業(yè)公司列支的電梯廣告維護(hù)費(fèi)高達(dá)收益的60%，明顯超出行業(yè)15%-25%的平均水平。

建議業(yè)委會(huì)要求物業(yè)提供電梯廣告費(fèi)用明細(xì)表時(shí)，重點(diǎn)核查三項(xiàng)開(kāi)支：設(shè)備折舊費(fèi)（按5年攤銷）、電費(fèi)（約50元/臺(tái)/月）、清潔維護(hù)費(fèi)（100-200元/臺(tái)/月）。超出這些標(biāo)準(zhǔn)的部分，可通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議要求返還。

電梯廣告收費(fèi)價(jià)格的構(gòu)成要素

當(dāng)前電梯廣告收費(fèi)價(jià)格主要受四大因素影響：

地理位置（核心商圈溢價(jià)率35%-50%）
社區(qū)檔次（高端小區(qū)報(bào)價(jià)上浮20%）
廣告形式（電子屏價(jià)格是框架廣告的2-3倍）
投放時(shí)段（早晚高峰時(shí)段溢價(jià)15%-25%）

以北京朝陽(yáng)區(qū)某高檔社區(qū)為例，單個(gè)電梯框架廣告月租金約800-1500元，而帶人臉識(shí)別功能的智能屏可達(dá)2500-4000元。這些數(shù)據(jù)在拍電梯廣告的App上都有實(shí)時(shí)更新，建議業(yè)主委員會(huì)定期采集比價(jià)。